Ročné vyúčtovanie nájomného je pre správu bytových domov tým, čím je bilancia pre každé zodpovedné hospodárenie – nie vždy lichotivým zrkadlom reality. Predstavuje presnú sumarizáciu nákladov spojených s užívaním bytu a spoločných častí domu, ktoré správca rozúčtuje medzi jednotlivých vlastníkov alebo nájomníkov.
Prax však ukazuje, že táto bilancia býva v mnohých prípadoch predmetom sporu – či už ide o nejasné výpočty, nesprávne rozúčtovanie nákladov, alebo technické chyby. Preto je mimoriadne dôležité poznať, ako a v akej lehote možno ročné vyúčtovanie reklamovať, aby bola zachovaná zákonnosť a spravodlivosť vo vzťahu medzi nájomcom a správcom.
Obsah a účel ročného vyúčtovania
Uspokojivé ročné vyúčtovanie nájomného pozostáva zo súpisu skutočných nákladov spojených s bývaním a užívaním bytu za predchádzajúci kalendárny rok, ktoré sa porovnávajú s mesačnými zálohami platenými nájomcom. Zvyčajne zahŕňa:
- náklady na dodávku tepla a TÚV,
- spotrebu studenej vody,
- odvoz odpadu,
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov,
- poplatky za výťah,
- a ďalšie prevádzkové náklady.
Súčasťou by mali byť aj výpočtové listy, prehľadne uvedené jednotkové ceny, koeficienty spotreby a rozúčtovanie podľa veľkosti podielov alebo odpočtových jednotiek.
Podľa § 10b zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je správca povinný doručiť ročné vyúčtovanie do 31. mája za predchádzajúci rok a zároveň zabezpečiť prístup k podkladom počas nasledujúcich 30 dní.
Reklamačný proces krok za krokom
Ak máte dôvodné podozrenie, že vyúčtovanie obsahuje nezrovnalosti, máte právo ho reklamovať v lehote 30 dní od doručenia dokumentu. Reklamácia musí byť podaná písomne – listom, e-mailom alebo prostredníctvom online správy správcu.
V podaní je vhodné uviesť:
- identifikáciu bytu a nájomcu,
- presný popis reklamovaných položiek,
- konkrétne dôvody pochybností,
- požiadavku na prekontrolovanie a úpravu.
Správca je následne povinný reklamáciu preskúmať a v lehote ďalších 30 dní na ňu písomne odpovedať. Ak reklamácia smeruje k chybnému výpočtu alebo účtovnej nezrovnalosti a tá sa potvrdí, správca vykoná opravu a vystaví nové vyúčtovanie.
V tejto súvislosti treba dodať, že kvalitná komplexná správa budov disponuje transparentnými účtovnými systémami a prístupom k dátam, ktoré znižujú pravdepodobnosť chýb a zároveň uľahčujú reklamáciu prehľadnou dokumentáciou. Odborne vedený správca by vám mal poskytnúť aj potrebnú súčinnosti a technické výstupy (odpočty, faktúry, výkazy) tak, aby bolo vyúčtovanie kontrolovateľné a zrozumiteľné.
Čo v prípade neuznanej reklamácie?
Pokiaľ správca reklamáciu zamietne a nájomca považuje rozhodnutie za neodôvodnené, môže sa obrátiť na:
- príslušný bytový úrad (v prípade obecného alebo štátneho nájomného bývania),
- občianske združenie na ochranu práv spotrebiteľov,
- súd cestou občianskoprávneho konania.
V rozhodovacej praxi súdov SR už existuje viacero prípadov, kde súdy uznali nárok nájomcov na vrátenie preplatku alebo korekciu vyúčtovania. Z pohľadu praxe by uspokojivé ročné vyúčtovanie nájomného malo byť transparentné, odborne preverené a doplnené prílohami, ktoré umožňujú nájomcovi spätne overiť každú položku. Dôležité je, aby odpočty energií boli tiež reálne, dátumy zberu údajov korektné a výpočty v súlade s platnou legislatívou a metodickými usmerneniami (napr. Vyhláška č. 240/2016 Z.z.).
Takéto vyúčtovanie minimalizuje konflikty a zvyšuje dôveru medzi správcom a nájomcom, čím napĺňa účel správy budov nie len ako technickej, ale aj medziľudskej disciplíny.
Komerčný článok
